美中貿易戰開打至今,官方統計台商回流資金已來到3,750億元,總統蔡英文更喊出年底爭取5,000億元台商資金回台的目標,刺激出龐大的土地建廠需求。本刊調查,在多數人把目光聚焦在台商買地蓋工廠的同時,包括興富發、遠雄等大型建商早就嗅到更深一層的商機,因為這些鮭魚返鄉的台商除了蓋廠建生產線外,也需要研發中心與企業總部,於是紛紛搶買工業地,打算跟著賺一波廠辦財。「從舊年開始,幾若个建商攏來揣我,前日又閣來一个,嘛毋知是啥物狀況…」6月豔陽天,土地買氣彷彿也跟著蒸騰。揮軍卡位 積極布局台北市南港一處鐵工廠的老闆向本刊表示,去年以來,有不少建商都找上門,紛紛提出合建或購地請求,但他始終滿頭問號,只覺得附近土地好像有什麼商機快動起來了,「我這工業地呢,建商敢毋是起住宅的?」鐵工廠老闆心中的疑問,答案就是台商大舉回來了。據上週四(13日)投資台灣事務所公布的數據,今年已有73家台商通過資格審查,累積回台投資總金額超過3,750億元,總統蔡英文更喊出年底前要吸引5,000億元台商資金回流,這股回流潮激起龐大的建廠需求,讓建商們嗅到商機。「這波台商回台,不只將生產線遷台,還有不少要把企業總部、研發中心搬回台灣。」經濟部官員透露。本刊調查,除了經濟部積極協助台商在轄下工業區覓地建廠之外,包括遠雄、興富發等大型建商,近日全都喊出要積極獵地,大舉揮軍廠辦市場,企圖分一杯羹。像是昔日與華固、長虹並稱「廠辦三雄」的遠雄建設,總經理湯佳峯就對外放話,揚言今年廠辦推案比重要達到總案量的3成。「過去我們的強項就在廠辦,像台北市內湖,早期我們一共蓋了53棟,只是經過這幾年的沉澱,現在大概剩1成不到,因應台商回流,我們會把比例再提升,今年南港會先有一個案子推出,桃園林口還在談,這2個地方都是我們下一步廠辦獵地的重心。」湯佳峯說。談起這波建商買工業地的算盤,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言:「首先是台商回流的需求,再來是這2年台北市中心可以作為商辦的用地一地難求,變成很多原本想租在精華區的企業外移,可能往南港、內湖,甚至是新北市移動,改租那邊的廠辦,我想建商應該都有看到這些。」 空置率低 供不應求據了解,目前整個台北市的辦公大樓空置率約4.16%,創18年來新低,且預計未來3年還會持續下探,這背後帶動的商機就是台商回流想租、想買辦公室,但恐怕都會面臨供不應求的狀況;此時,在建商眼中,就算買不到精華區的商業地蓋商辦,買工業地來蓋廠辦也將有利可圖。從世邦魏理仕最新統計也可看出,過去1年內,建商占工業地買盤的比例已來到43%,遠高於過去的15%。再盤點前10大交易案件,也不乏建商的身影。其中,除了有「新店王」之稱的江陵集團董事長林美東,以天賀建設名義,砸下46.36億元購買台北市士林北科園區的3,000坪土地外,就屬連續5年拿下營建股「營收王」的興富發建設動作最大,用18.39億元拿下內湖安康段1,936坪土地,未來打算興建3棟廠辦。此外,鋐富開發也花9.37億元在新北市汐止買下3,517坪工業地等消息,在在都透露出建商們蠢蠢欲動、大舉獵地的意圖。 內需龐大 鎖定雙北回顧過去1年多來,廠辦市場也確實熱絡,以內科為例,不僅整體空置率連續3年維持在5%以下,今年第一季更持續下探,來到3.45%的新低點,其中,又以西湖段的廠辦最搶手,空置率僅1.33%,月租金則連續5季上漲,每坪來到1,329元的水準,1年內漲幅達2%。看準廠辦商機,日前股東會上,挾著剛拿下內湖近2,000坪工業地的氣勢,興富發建設董事鄭志隆對股東喊出5年內蓋出30棟廠辦的承諾,「辦公室的需求,除了台商外,其實內需也非常強大,只不過因為沒有新的供給,大家沒得選,才會留在舊的辦公大樓裡面。」他透露未來獵地將鎖定大台北地區,「因為南部的工業地都集中在特定工業區,那個動都動不了,而且南部商業區的價格又不高,要推辦公室,直接蓋在商業區就好了,根本不需要去動到工業地,但雙北就沒辦法,商業區太貴了,相對來說,工業地還是比較便宜的。」「現在市中心的傳統工業區,比方說南港路二、三段,以前很多水泥廠,或賣車子的,目前政府都有配套,就算不變更,也會放寬使用強度,基本上,那些工業地最後都會當成商業使用,很有潛力。」鄭志隆補充。 量身打造 獲利可觀同樣看好廠辦市場的還有華固建設、長虹建設,其中,華固在大直金泰段的「華固亞太置地」已於去年動工,再加上預計今年第4季動工的內湖5期「潭美辦公案」、士林承德路「北士科園區案」,等於握有近180億元的案量;長虹目前手中雖有7筆廠辦或住商大樓等著完工,去年仍加碼取得2筆內湖工業地,態度可說是相當積極。問起建商轉向搶蓋廠辦的原因,湯佳峯一臉苦笑,原來遠雄去年營收雖然成長3成,但獲利並沒有跟著增加,「我們在北部的二代宅,3、4年前就到中南部去嘗試了,看起來是完全可以接受,所以去化有比較快。不過,中南部的毛利比較低,可以說是薄利多銷,這樣說好了,如果我在台北賣1戶的錢,等於中南部要賣5到10戶才夠。」湯佳峯說:「但這樣還不夠,所以才要衝廠辦,我們買地找到客戶後,用半棟、一整棟去量身打造,其實這樣從土地開發到營收,速度才會快。」遠雄的轉變,似乎也是許多建商的共識。當鏡頭拉遠,美中貿易戰未歇,且6月底G20高峰會川習會就要登場,台商回流勢頭仍將持續擴大,可以確定的是,建商們獵工業地蓋廠辦不會停止,因為對他們來說,這也是另一場生存之戰。更多鏡週刊報導【建商搶蓋廠辦4】蓋住宅賺頭少 建商發現獲利新大陸【建商搶蓋廠辦3】興富發喊5年蓋30棟 老董看好雙北原因曝光【建商搶蓋廠辦2】建商1年猛砸百億獵地 雙北熱門地點排行出爐


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